美国9月新屋销售折年率67.6万套，环比降0.6%，中位价40.04万美元，房贷利率7.3%以上压住了需求。
当天数据
美国人口普查局和住房与城市发展部10月27日公布：9月新建独栋住宅销售经季节调整后折年率为67.6万套，环比降0.6%，同比降5.3%。8月数据从68.4万套下修到68万套。去年9月是71.4万套。新屋销售按签合同计算，是反映住房需求最及时的数据，但只占美国房屋销售的一小部分。
价格出现两个都是3.9%的数字，基数不同，不能混读：中位价40.04万美元，环比涨3.9%，同比降3.9%。平均售价47.28万美元，环比涨0.4%，同比降6.7%。9月售出的新屋里，51%不到40万美元，一年前是46%。新屋中位价连续第7个月低于成屋中位价，9月成屋中位价是41.75万美元。
供给一端：9月底待售新屋47.6万套，环比降1%，同比降2.3%，按当前销售速度够卖8.4个月，8月是8.5个月，一年前是8.2个月。其中已完工可入住11.1万套，在建25万套，未开工11.5万套。
预测数字对不上处：各方说法不一
实际数67.6万套高于三家预测，但三家预测本身就不一样：路透调查的经济学家预测中值是65万套，彭博调查的经济学家预测中值是65.1万套，市场观察引用的预测是65.3万套。三个数字来自不同调查，不能拼成一条线。结论只有一个：实际销售好于预期，但好于预期不等于转好。另一家住房媒体指出，环比降0.6%落在调查误差范围内，月度降幅在统计上不显著。人口普查局的提醒是：新屋销售月度波动大，确立趋势需要4个月。
利率数字为什么各家不一样
房贷美数据显示，上周30年固定房贷平均利率7.32%，自2月底以来上升超过130个基点。《华尔街日报》买方版10月27日引银行利率网数据：30年固定利率7.38%，15年固定利率6.79%。另一家财经媒体10月27日的数据是30年固定利率7.12%，30年联邦住房管理局贷款7.88%，退伍军人贷款6.91%，巨额贷款7.45%，15年固定利率6.49%。这几组数字不是互相打架：调查机构不同、取数日期不同、买房贷款和再融资贷款不同、利率和年化利率不同。共同点只有一个：30年固定利率都在7%以上。
区域分化与建商的办法
9月单月看，东北部销量环比涨28%，西部涨21.4%，中西部降7.3%，南部降6.6%。同比看，只有东北部上涨10.3%，西部降17.4%，降幅最大。全国住宅建筑商协会的全年累计口径不同：东北部涨2.3%，中西部降0.5%，南部降1.3%，西部降9.2%。月度数和累计数不要直接对比。
建商在用三招撑销量：降价、利率补贴、盖更小更便宜的房子。第一美国金融公司副首席经济学家库什说，这三招保住了销量，也说明建商拉客越来越吃力。抵押贷款银行家协会首席经济学家弗拉坦托尼说，利率补贴的报价已经从3.99%一档移到5.5%一档，而且更多转向永久性利率买断，不再是临时补贴。Realtor.com高级经济学家克里梅尔说，9月五分之一卖家下调了挂牌价，10月可能维持同样比例。全国住宅建筑商协会说，10月建筑商信心指数降到29，是2012年6月以来最低，潜在买家客流降到2012年4月以来最低，不含疫情停摆期。
对华人意味着什么
先算一笔账：按中位价40.04万美元、首付20%计算，首付8.008万美元，贷款32.032万美元。30年固定利率7.38%，每月本息2213美元；利率6.8%，每月本息2088美元。两者每月差125美元，一年差1500美元。这只是本息，不含房产税、保险和物业费。利率每降0.1个百分点，每月本息大约少20美元，谈判时可以用这个量级衡量建商补贴到底值多少钱。
买新房的华人家庭可以做四件事。第一，拿建商补贴问清两点：补贴是永久利率买断还是头几年临时补贴，补贴期满后月供回到多少，写进合同再签字。第二，别只看全国数：东北部和西部9月单月反弹最强，但西部同比降幅也最大，法拉盛、长岛、加州各地的供需要看当地挂牌和降价比例，不能拿全国8.4个月供给直接套用到自家小区。第三，已完工现房只有11.1万套，谈价空间和交房速度与期房不同，急着入住的家庭优先谈现房。第四，10月28日美联储决议不直接决定房贷利率，房贷利率跟随10年期国债收益率走，等决议不如直接比三家贷款报价，银行利率网的研究说，不比价的买家整个贷款期平均多付7.8万美元。
卖房的一方也要调预期：市场评论的判断是，想卖房的人手里有资产净值，不至于被迫抛售，但挂牌第一周就卖掉、多人竞价的日子已经过去。定价略低于周边可比房源、提前做好房屋整理，比挂高价等买家更实际。
